«Оценка износа и определение стоимости зданий и сооружений г. Благовещенска»

Рыночная стоимость необходима для совершения сделок с землей. Порядок ее определения установлен специальным федеральным законом от 29 июня 1998г. № 135- Ф.З. «Об оценочной деятельности в РФ».

Оценочная деятельность - это установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. При этом за рыночную стоимость объекта принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражают какие-либо чрезвычайные обстоятельства. [6]

В оценки земель учитываются все факторы, влияющие на оценки с точки зрения различных видов использования:

- локализационные факторы;

- экономические факторы;

- факторы стоимости отчуждения из существующего использования;

- коммуникационные факторы;

- инфраструктурные факторы;

- факторы престижа и репутации.

Альтернативной методикой можно считать следующую схему кадастровой оценки земель, использующих комплекс графических и текстовых материалов, в том числе: топографический план и карту города; генеральный план; материалы целевого зонирования территории.

Этапы оценки:

1. Разграничение территории поселения на планировочные оценочные участки;
2. Установление для каждого участка влияющих факторов;
3. Формирование зон градостроительной ценности территории. [12]

Для проведения исследования был взят рынок недвижимости г. Благовещенска.

Вычисление стоимости:

1. Износ определяем по формуле:

И = (СНС * ЭВ) / срок жизни

СНС - стоимость нового строительства

ЭВ - эффективный возраст

Срок жизни кирпич/панель =100 лет, дерево = 50 лет

2. Определяем коэффициент износа:

К_и = (И * 100%) / СНС

3. Вычисляем стоимость:

С= С_{рыночная} – (СНС * К_и)

4. Определение стоимости 1 м²:

а) для квартир и гаражей

С_1м2 = C/S_oбш. ;

С_1м2 = С_рын./S_общ.

б)   для частных домов

С_1м2 = С/С_рын. ; С_1м2 = С_рын./С

1. Квартира в городе Благовещенск, в районе улиц Мухина - Амурская, общая площадь составляет 41 м². Площадь кухни ровна 7,5 м². 1-комнатная квартира, находится в кирпичном здании на 5-ом этаже 10 этажного дома, санузел раздельный, новая планировка, без балкона, в квартире сделан косметический ремонт, имеется телефон. Рыночная стоимость 1 млн. 550 тыс. руб. Дом построен в 1999 г.

Вычисление стоимости:

И = (1200000 * 8) / 100 = 96000

К_и = (96000 * 100%) / 1200000 = 8 / 100 = 0,08

С = 155000 – (1200000 * 0,08) = 1454000 руб.

С_1м2 = 1454000 / 41 = 35463,4 руб.

С_1м2 = 1550000 / 41 = 37801,8 руб.

2. Квартира в городе Благовещенск, в районе улиц Мухина - Амурская, общая 2 2 площадь составляет 42 м . Площадь кухни ровна 10м . 1-комнатная квартира располагается на 5-ом этаже в 9 этажном панельном здании, раздельный санузел, новая планировка, имеется балкон, телефон и электроплита. Рыночная стоимость 1 млн. 900 тыс. руб. Дом построен в 1997 году. 1999 г.

Вычисление стоимости:

И = (1700000 * 13)/ 100= 22100

К_и - (22100 * 100%) / 1700000 = 10 / 100 =0,13

С= 1900000 – (1700000 * 0,13) = 1679000 руб.

С_1м2= 1679000/42 = 39976,19 руб.

С_1м2 = 1900000 / 42 = 45238,1 руб.

3. Квартира в городе Благовещенск, в районе улиц Мухина - Амурская, общая площадь составляет 41,5 м². Площадь кухни ровна 9 м². 1-комнатная квартира расположена в панельном здании на 5-ом этаже в 10 этажном доме, раздельный санузел, большая гостиная, новая планировка. Рыночная стоимость 2 млн. 620 тыс. руб. Дом построен в 2000 году.

Вычисление стоимости:

И = (2400000 * 14)/ 100 = 336000

К_и = (336000 * 100%) / 2400000 = 7 / 100 = 0,14

С = 2620000 – (2400000 * 0,14) = 2284000 руб.

С_1м2= 2284000/41,5 = 55036,14 руб.

С_1м2 = 2620000 / 41,5 = 63132,53 руб.

В результате расчетов была построена диаграмма, где хорошо видно, что стоимость у квартир колеблется от 1454000 рублей до 2284000 рублей.

Диаграмма 1 - Информация по стоимости квартир в многоэтажных домах

4. Частный дом в городе Благовещенск, в районе Моховая падь. Кирпичный дом общей площадью 84 м, участок 8 соток в собственности, на участке построен гараж, имеется скважина, плодово-ягодные насаждения, проведен телефон. Рыночная стоимость 1 млн. руб. Дом построен в 2000 году, до города 10 км.

Вычисление стоимости:

И = (845000 * 7)/ 100 = 59150

К_и = (59150 * 100%) / 845000 = 7 / 100 = 0,07

С = 1000000-(845000 * 0,07) = 940250 руб.

С_1м2 = 940250 / 100000 * 1000 = 940,2 руб.

С_1м2 = 1000000 / 940250 * 1000 = 1063,5 руб.

5. Частный дом в городе Благовещенск, в районе Моховая падь. Земельный участок 13 соток в собственности на котором стоит кирпичный дом общей площадью 112 м², так же на участке имеется теплый гараж, летняя кухня, баня, бассейн, телефон, спутниковая антенна, скважина и плодово-ягодные насаждения. Рыночная стоимость 1 млн. 800 тыс. руб. Дом построен в 2002 году, до города 10 км.

Вычисление стоимости:

И = (1600000 * 8) / 100 = 128000

К_и = (128000 * 100%) / 1600000 = 5/ 100 =0,08

С = 1800000 – (1600000 * 0,08) = 1672000 руб.

С_1м2 = 1672000 / 1800000 * 1000 = 928,89 руб.

С_1м2 = 1800000 / 1672000 * 1000 = 1076,56 руб.

6. Частный дом в городе Благовещенск, в районе Моховая падь. Земельный участок 12 соток в собственности на котором стоит железобетонный дом общей площадью 68 м², так же на участке имеется гараж, летняя кухня, колодец и плодово-ягодные насаждения. Рыночная стоимость 1200 тыс. руб. Дом построен в 1997 году, до города 10 км.

Вычисление стоимости:

И = (800000 * 17)/ 100 = 136000

К_и = (136000 * 100%) / 800000 = 1 / 100 = 0,17

С = 1200000-(800000 * 0,17) = 1064000 руб.

С_1м2 = 1064000 / 1200000 * 1000 = 886,67 руб.

С_1м2 = 1200000 / 1064000 * 1000 = 1127,82 руб.

В результате расчетов была построена диаграмма, где хорошо видно, что стоимость у частных домов колеблется от 886,67 рублей до 940,2 рублей.

Диаграмма 2 - Информация по стоимости земельных участков под индивидуальными жилыми домами

7. Гараж в городе Благовещенск, в районе авторынка. Новый кирпичный гараж 7*4, плиты перекрытия, ворота 2,2 м, свет, яма, бетонный пол, печка. Рыночная стоимость 250 тыс. руб. Гараж построен в 2005 году.

Вычисление стоимости:

И = (200000* 2)/ 100 = 4000

К_и = (4000 * 100%) / 200000 = 2 / 100 = 0,02

С = 250000 - (200000 * 0,02) = 246000 руб.

С_1м2 = 246000/28 = 8785 руб.

С_1м2 = 250000/28 =8928 руб.

8. Гараж в городе Благовещенск, в районе авторынка. Кирпичный гараж на 2 автомобиля общая площадь 55 м², имеется свет, смотровая яма, бетонный пол, погреб, печка. Рыночная стоимость 350 тыс. руб. Гараж построен в 2003 году.

Вычисление стоимости:

И = (250000 * 7) / 100 = 17500

К_и = (17500 * 100) / 250000 = 4 / 100 = 0,07

С = 350000 – (200000 * 0,07) = 336000 руб.

С_1м2 = 336000/55 =6109,09 руб.

С_1м2 = 350000 /55 = 6363,64 руб.

9. Гараж в городе Благовещенск, в районе авторынка. Кирпичный гараж, общая площадь 20 м², имеется свет, смотровая яма, погреб, бетонный пол. Гараж был построен 2000 году.

Вычисление стоимости:

И = (220000 * 14)/ 100 = 30800

К_и = (30800 * 100) / 220000 = 14 / 100 = 0,14

С = 360000- (220000 * 0,14)= 329200 руб.

С_1м2= 329200/20 = 16460 руб.

С_1м2= 360000/20 = 18000 руб.

В результате расчетов была построена диаграмма, где хорошо видно, что стоимость у гаражей колеблется от 246000 рублей до 336000 рублей.

Диаграмма 3 -Информация по стоимости земельных участков под гаражами

В результате проделанных вычислений были рассчитаны средние цены на квартиры, частные дома и гаражи. Они колеблются от 246000 до 2284000 рублей. Цены, рассчитанные мной, оказались ниже рыночных цен потому, что существует ряд факторов оказывающих влияние на рынок недвижимости. К факторам, влияющим на рыночную стоимость недвижимости (квартиры, гаражей и частных домов) относятся: местоположения, транспортная доступность; количество комнат; площадь: общая, жилая, кухни; этажность; высота потолков; качество внутренней отделки; наличие балкона или лоджии; материал перекрытий и стен; наличие подземной парковки; вид из окон; близость к реке и лесу (для дома или участка) и прочее. При оценки недвижимости оцениваются перспективные возможности объекта, тенденции рынка и многие другие факторы, которые могут повысить или понизить стоимость квартиры в ее текучем состоянии. В частности, например, при проведении оценки стоимости квартиры на первом этаже учитывается ее возможность использования как офиса или бизнес-центра, при этом берется во внимание удаленность дома от центра города, деловая активность в районе и т. п.

Для большинства людей жилье является самым ценным имуществом, и продажа квартир, частных домов и гаражей в Благовещенске является ответственным и важным шагом. Причины распрощаться у каждого человека различны, но всех объединяет одно – страх совершить ошибку. Он появляется из-за того, что человек не знает всех тонкостей и боится быть обманутым.

Так, средняя стоимость квадратного метра жилья в Благовещенске – 61 тысяча рублей. Дороже, естественно, в центре. Дешевле – на окраине.

Список литературы

1. Варламов, А.А. Государственный кадастр недвижимости. Учебник [текст] / С.А. Гальченко, А.А. Варламов.— М.: Колос, 2012 ^ 679с.
2. Гражданский кодекс РФ № 14-ФЗ от 22.12.1995 г.
3. Закон о землеустройстве № 78-ФЗ от 18.06.2001г.
4. «Земельный кодекс Российской Федерации» офиц. текст от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/
5. Комов, Н.В. Управление земельными ресурсами России. [Текст]: Справочное пособие / -М. Изд-во РУССЛИТ, 1995.-302с.
6. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков - М.: ИНФРА-М, 1998 г. 28 Программный комплекс ГКОЗП (Руководство пользователя).- Нижний Новгород: Реформа» 2001. - 79 с.
7. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (утв. приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/337).
8. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков. - М.: КНОРУС, 2007.
9. «Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской
10. «О государственном кадастре недвижимости» Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 23.07.2013).
11. «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и кар­тографии»: Указ Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 (ред. от 21.05.2012).
12. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997. - 320 с.
13. Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие / Под общей редакцией В.П. Антонова и П.Ф. Лойко - М. И др.: Институт оценки природных ресурсов, 1999. - 364 с.
14. Письмо Росземкадастра «О государственной кадастровой оценке земель поселений » № АО-1469 от 21.12.2000 г.
15. Письмо Росземкадастра «О согласовании результатов государственной кадастровой оценке земель поселений» № СС/156 от 21.02.2002 г.
16. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил государственной кадастровой оценке земель» № 316 от 08.04.2000 г.
17. Постановление Правительства РФ «Об исполнителе государственной кадастровой оценки земель» № 902 от 20.09.1999 г.
18. Постановление Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» № 945 от 25.08.1999 г.
19. Постановление Правительства РФ «Стандарты оценки обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» №519 от 06.07.2001г.
20. Федеральный закон об оценочной деятельности РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.